惠州论坛最热提供: 惠州是坑还是宝呢?区域非常关键!

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最近发了一些珠海、中山的一些区域规划和发展,但是还是有一些网友私信咨询,有关于惠州的区域的抉择、现在惠州购房政策、惠州目前房价等一些问题……

其实在惠州买房投资,核心价值就在于越靠近深圳,投资价值越高,因此,从投资置业角度来看,临深片区潜力还是很大。

很多外省客户考虑投资一座陌生城市房产投资的时候,也许最大的疑虑就是两点:

1.这座城市的房价未来几年会不会上涨;

2.房价有一定的获利空间后转手套现是否容易,也就是收益率和变现速度。

那么,我们在看待一座城市的楼市价值的时候,最为实际的评判标准是参考该城市目前的住房供需比,或是未来城市群格局发展走势,会不会对房价起到催生的作用。

有着强大的产业链结构和持续不断的人口净流入,给城市发展输入新的血液,该城市的发展动能会很足,楼市长远来看也就具备了真正意义上的价值潜力。即使是房价在某时期出现的下跌,也只会是短期的小幅度,长期都会是一路看涨。

作为临一线城市片区,能承接起一线城市因高房价挤压下的被迫外溢置业群体,随着两城公共交通体系的全面升级和相应配套设施的逐步完善,长远来看,都会是多数人的一种必然选择。

而对于失去产业链支撑的三四五线城市里,如果曾经是因棚改货币化所带动的房价高位,随着该红利的逐渐消失,长期的年轻人口净流出,以后房价在一定时期很可能出现断崖式下跌。

所以,投资买房,曾经那种买入即赚的粗暴财富增值时代已经过去了,就需要理清更好的置业思路,并不是哪里的房产都能闭着眼睛买的。

随着2017年粤港澳大湾区发展战略的提出,这座与广东最发达三个城市:广州、东莞、深圳接壤的城市,被寄予了更高的厚望。

在大湾区的9个城市当中,惠州的经济总量排在第五位,GDP增速保持在7%以上。近几年的发展势头迅猛,与深圳连接的高铁、高速公路发展迅速,十三五规划期间,惠州计划修建多条地铁线路与深圳对接,未来将与深圳实现轨道一体化,在深圳的辐射带动和粤港澳大湾区发展战略的影响下,未来的惠州楼市前景可期!

惠州市一共是分为四区三县:分别是惠阳区、大亚湾经济技术开发区、惠城区(市区)、仲恺区、龙门县、博罗县、惠东县。

但是博罗、惠东和龙门三县的房子纯自住可以,但要考虑投资价值,或者保值的话就没必要买了。所以我们重点分析一下其他的四个区域。

其中惠阳区和大亚湾经济技术开发区离深圳最近,也是深圳客户置业选择买房最多的两个地方。

但是目前两地的房价也是不低的,在1.4-2.5万左右,越临深越贵!

一.惠阳

惠阳的优势在于靠近深圳,且交通便利,惠州南站就在这里,直通深圳北,只需30分钟。深圳14号线惠州延长线也是直通惠州南站,建成之后可直通深圳中心区——福田岗厦。所以在深圳工作的朋友可以考虑这里的房子,首推南站附近,以及白云新城板块

其中惠阳临深最近的是淡水街道,它也是惠阳行政中心所在地。从2015年的这波楼市牛市开始,淡水和大亚湾的房价就开始爆发式增长,一度超过惠州市区,成为全惠州房价增长最快,价格最高的地方,成交量也是每年数一数二于其他区县。

淡水也是惠阳区距离深圳最近的片区,也是惠阳这边未来楼市提升空间最大具有投资价值的地方,分为两大最有价值投资片区:白云新城片区、南站新城片区。

1.白云新城片区

惠阳与深圳坪山新区交界处,处于惠阳、大亚湾、深圳坪山新区三城交汇的地方。白云新城,东起坪山河东岸,南至白云路,西临惠阳区与深圳市分界线,北临淡水河,总面积358.32公顷,规划配套人口7.8万人。

随着深圳东进战略加快实施,惠阳区把实施重点片区PPP项目作为全面对标深圳、推动城市扩容提质的重要载体,在全区范围内谋划了25个条件较为成熟的PPP项目,总投资约400亿元

2.惠州南站新城区

惠阳中心城区东部,惠阳区新桥片区内,北至白云路、东至惠大高速、西至淡澳河、南至亚公顶山,规划控制面积16.39平方公里,包含惠州南站新城规划区、亚公顶森林公园规划区两大区域。

以厦深铁路惠州南站客运枢纽、城市核心景观中轴线、古屋河都市景观、综合购物公园和现代物流园等项目为重点,拉开惠州南站新城建设空间框架。

惠州南站新城片区作为惠州环大亚湾新区的三大起步区之一,是惠阳未来几年重点推进的重大产业项目,总投资额超78亿元的城市配套PPP项目正式落地,将打造成为产城人融合、宜居宜业的立体生态新城。

二.大亚湾

大亚湾最大的优势也是临深,以及滨海景观资源。它紧邻深圳坪山,深圳地铁14号线终点站沙田站就在附近,交通规划比较成熟,比如深大城际,以及后续南坪快速也会延长至大亚湾。景观资源就不用说了,度假确实不错,但如果是想投资的话不建议买滨海的景观房,而是首推大亚湾西区。

但是大亚湾的房价现在处于虚高的状态,都是房子,目前的开发商太多、大大小小的小区数不胜数,而且没有支柱产业(产业集中在石化区),知名学校和知名医院不够多。

其中最重要的是什么呢?其实是你后续的出手非常困难,你可以想象一下:你现在入手大亚湾的资产单价在1.6-2.5万,那在之前已经入手的是不是有非常多的购房者,那你后续出手在当地市场有竞争力吗?

没有,一点都没有:你入手较晚,许多早入手的,那人家可以以当前价格的基础上再减少一些,对于人家而言只是少赚一点点;而对于你来说,以相同的价格成交,可能勉强可以回报,也有可能会亏本的。

除非你是考虑长期进行投资(10-15年,毕竟需要一定的时间去消化区域的房源库存的)或者是自住。

三.仲恺

仲恺的优势则在于临近东莞,且高新产业集中。但说实话,仲恺虽然临近东莞,但它的购房主力仍是深圳客,而且它靠近的也不是东莞的热门板块。高新企业虽然比较多,但还是有部分区域的配套现在也还没跟上。

毕竟有大量的高新企业,就会足够的人口,那肯定会带动本地的配套发展,而且潼湖的一个优势是大量的高新产业,那另一个优势就是赣深高铁,

赣深高铁在惠州有两个地铁站:惠州北站和仲恺站。惠州北站位于惠州博罗,北站企业引进很少,更多的是建造住宅,而北站到惠州市区开车40分钟,本地人在市区工作不愿意过来北站住,所以最后变成都是忽悠外地人过来炒房,而北站未来周围没有很多就业岗位,没有接盘侠,最后想靠高铁把深圳人拉过来是不现实(可以看看运营多年的惠州南站,真正坐高铁上下班的又有多少人,时间成本也大)。

仲恺站属于潼湖智慧园中心,潼湖规划和建设都非常好,未来潼湖将有40万就业岗位,以后在潼湖上班的白领购房需求旺盛,而潼湖楼盘少,企业多,不像北站,楼盘多 企业少。潼湖湿地公园也是一个国家五A级旅游景区,生活环境舒服,从仲恺坐高铁回深圳北站仅18分钟,而且未来还有一条深惠城际轻轨,可以来返两地(城际轻轨建造要求比较低)。

所以,如果你是在深圳,考虑自住,那我建议你买配套比较齐全的仲恺陈江;如果是考虑进行投资,则要挑选产业比较集中的仲恺潼湖。

四.惠城

而惠城则是惠州的主城区,各种配套都已经非常成熟,在这里工作的朋友自住完全没有问题,保值能力也不错,首选金山湖和江北片区。但由于惠城和深圳中间还隔着一个惠阳,所以在深圳的朋友就没必要考虑了,因为通勤时间实在太长,投资价值也比不上惠阳和大亚湾。

惠州买房争议很大,有人认为是深坑,有人认为是洼地。

这个话题长期占据大湾区楼市话题榜前十名。我对惠州楼市的看法之前也写过多篇文章阐述,也不展开了。

但我想说的是正由于争议很大,所以惠州买房一定要选对区域。大家保守一点吧,不要被惠东的海景迷惑了,不要被博罗的便宜动心了。

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