青岛高新区(曾经发烫的青岛高新区成楼市“弃儿”?不!)

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说起青岛的高新区,很多青岛人的脑海里,想到的估计都是关于楼市的种种话题。

从一直流传的“市政府搬迁”,到限购、限售;从摇号到取消摇号,高新区似乎一直都是青岛楼市的试验场,每一次政策调整,都会在高新区掀起一波购房热潮。

今年,借助于城阳共有产权政策的热度,高新区楼市又有一波亮眼的表现,随着政策红利释放,大量刚需购房者开始上车。

相比往年,近两年高新区楼市似乎已经冷静了很多,以往的疯狂和不理性已经不见了,开始回归到正常的轨道上来。

高新区智力岛

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火热的高新区楼市降了温

从成交上看,今年上半年,高新区新建商品房成交了3730套,成交面积约49.5万㎡,同比下降的了5成多,刚刚过去的7月份,高新区新建商品房成交了878套,成交面积为11.5万㎡,同比也下降了2成多。

其实,相比其他区域,整个高新区目前在售、待售的新建商品房项目相对较少,项目较少的原因其实跟土地供应也有很大的关系,近两年,高新区土地供应和成交,尤其是住宅项目的土地供应和成交非常稀缺,即便供应的土地,也经常会搭配工业用地出让,而且设置一些准入门槛,这也是高新区新建商品房项目相对较少的一个重要原因。

所以说,无论对于已经拿到土地并开发的房地产企业,还是购房者来说,高新区的新建商品房也可以说是卖出一套便少了一套。

2017年3月,青岛限贷、限售、限价政策相继实施,政策叠加使得需求端得到抑制,那时的房价相对稳定,但热点区域供求紧张,尤其是在主城客户需求外溢的情况下,带动了即墨、高新区等区域房价走高,小高层、小面积别墅特别受到热捧。

高新区奥体中心

2018年也是让很多人坐过山车的一年。但值得关注的是,在住宅市场成交量中,高新区以97%的涨幅极为亮眼。高新区由于当时明显处于价格洼地,吸引了一大批的购房者纷纷入场,加之地铁、市政项目等配套的出台,整个区域的楼盘供不应求。在这样的市场下,高新区的小面积、低总价的房源购买难度变得前所未有。

自2019年以来,“房住不炒”无疑是楼市最热的一句号召。在整体偏紧的市场政策下,青岛房地产市场似乎较为平静,但在去年下半年楼市仍呈现“翘尾”行情。而到了今年,很多人经过了长时间的居家状态,空间宽敞、社区安全、环境健康等需求井喷,而最能满足这些需求且价格又合适的高新区就成为了最大热点。

今年,高新区成交量同比呈现下滑,其实主要原因就是产品供应的减少,区域内尤其是东部已经没有了新的土地供应,减少了库存房,各个项目不仅是高层产品越来越少,而且在目前改善群体普遍看好高新区的情况下,高新东的各类别墅产品也持续升温,加之别墅类产品本身的稀缺性,整体来看,入住城芯改善的机会也越来越少了。

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高新区房价一路高歌猛进

再来看一下高新区的房价,数据显示,

2016年高新区新建商品房均价约8100元/㎡,

2017年,达到10100元/㎡,

2018年,涨到12800元/㎡,

2019年,达到13600元/㎡,

今年上半年,高新区新建商品房均价已经达到14100元/㎡。

几年前高新区楼市摇号的火热。而相比往年,受制于政府限价等因素,近两年高新区的楼市逐渐趋于冷静,已经回归到了正常轨道中,而价格也关闭了疯长模式,处于较长时间内的维稳阶段,也带动了很多曾经的观望者、改善购房者果断置业高新。

从数据上看,楼市进入2020年下半场以来,岛城的新房成交量和成交面积均在稳步上涨。伴随着区域成熟度越来越高,人才不断流入,区域的热度和楼市成交量已经呈现出明显的正相关。对于高新东部片区这一置业热度最高的区域,众所周知,这里已经没有新的土地供应了,除了现有的楼盘,未来再想置业高新就只能选择购买二手房。在内部和外部多重因素叠加下,可以预见,高新区房价的上涨势头是明显的,甚至可以说是必然的。

随着调控的深入,高新区楼市逐渐进入一个相对稳定和平和的一个状态。随着高新区回归城阳,一些人也开始看空高新区楼市,更有自媒体号称高新区已经成为青岛楼市的“弃儿”,真是这样的吗?

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重回城阳的高新区的双重利好

高新区回归城阳的消息一出,不少自媒体曾喊出高新区“不行了”等相关言论。但是实际上,这样的看法并没有站在一个宏观的角度。

高新区重回城阳的“一份子”,与其说回归,不如说,高新区又获得了新的发展契机。回归城阳后,高新区顺势吸收城阳区的产业、配套等红利,无疑将更增发展的底气,助推高新区发展更上一层楼。不仅如此,从发展时间和成果上看,城阳区在多年的发展过程中建立起的成熟交通路网、市政供水供电、城市环保等配套设施及市政规划均可利好高新,切实满足高新区市民的期盼和民生需求。

高新区世茂52+

而且,高新区的在政策叠加之下,不负厚望,近年来在产业发展、市政建设、招商引资等诸多方面表现可圈可点。因此,城阳区重新管理高新区,并不仅仅是助力高新发展,而回归其实也是一个双向利好的过程。

回到楼市层面,随着高新区的区域价值连年看涨,各项配套的渐次落地,高新区即将成为承接刚需、改善和投资者流入的主力区域。今明两年高新各楼盘逐步交付,可预见高新区将迎来井喷式的人口涌入。在现阶段抢滩高新这块发展潜力热地置业,也成为越来越多人达成的共识。

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东部片区成为最闪耀的“星”

青岛高新区是1992年5月经国务院批准设立的国家级高新区。青岛高新区胶州湾北部园区规划面积为66平方公里。其实,如果从楼市上来划分的话,大体上把高新区片区楼市分为三个板块,一个是红岛板块,主要是位于红岛街道,目前在售新建商品房项目有红岛湾三剑客,就是保利、新城和融创,另外中铁建、高实也开始入驻;另外一个是上马板块,这个板块与高新区紧密联系在一起,目前和达、天一、融创等企业也纷纷落子;还有一个就是高新区板块,集聚了金茂、新城、世茂、海信等众多开发企业。

其实每个板块都有自己的特点,对产品打造也不同,有刚需产品、有首改产品,也有改善产品。

目前高新区的发展,自身有着很明确的功能分区定位,东片区是核心居住区,中片区以工业、产业为主,西片区属于待开发的工业、住宅混合用地。

首先从位置上看、东片区离青岛主城区、离城阳市区最近。主城区发展已经饱和了,政府自然会优先发展次城区,高新区就像现在的崂山区一样,适宜居住,并且周边的交通非常方便,配套齐全,是最适宜居住的。

高新区伊甸园规划效果图

其次,东片区成熟度最高。由于关注东片区的人多、业主入住率高,政府重点打造中央居住区,因此政府就会相应地配置更多的商业、教育资源,目前周边片区已经成熟,像52+购物中心、银海学校、北京实验二小等配套全部在项目周边落地。都是最能直观感受到的,已经成形了的。综合来看东部片区这个版块,既能享受高新区奥体、大剧院等综合配套优势,红岛高铁站、胶东国际机场等后期辐射,又具备优秀的生活氛围及交通便利性,并且是整个高新版块的价格洼地,无论是投资还是自住其实都是非常合适的。

还有,东部片区生态环境最好。东片区整好被祥茂河湿地公园、墨水河湿地公园、伊甸园这三大绿地围在中间,就是一个天然大氧吧,环境最适合居住,您要知道生态资源,在所有的配套里是最稀缺的,因为它是天然形成的,不可复制,在其他地方再建一个商场、再建学校可以实现,但是这三大湿地公园的位置是不会移动的。东片区的土地属性,基本都是住宅用地、教育用地和商业用地,工业用地很少,因为有污染的企业在布局的时候,肯定要远离核心居住区。

据统计,目前整个高新区在售的住宅项目约10个,不少项目已进入尾盘销售状态,当各项市级配套相继落成的时候,不管你看好不好看高新区的楼市,这里正经历着前所未有的发展,而这种发展正在继续。

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